■リニューアル築４０年木造賃貸

■古い木賃アパートも生まれ変わります。ビジネスは投資です。賃貸もビジネスです。賃貸は投資です。過剰な投資は問題ですが、投資していかないと競争に勝てないし、賃料下げ圧力が強くなりますよね。 ■オーナー様ご相談ください。 ■近所の住まいの専門家＠足立区　基本営業エリア車で３０分 　　オオタコウムテン　[e-mail]

■東京都『東京都民住宅活用モデル事業（空き家活用モデル事業）』事業実施方針策定

■賃貸オーナー様向け情報

■東京都は、民間賃貸住宅の空き家の改修工事について、木造住宅密集地域内の従前居住者の移転先、または高齢者などの新しい住まい方である共同居住（グループリビング）用として活用する場合に、改修費用の一部を補助するモデル事業を実施する。このたび、事業実施方針を策定した。

■事業の概要
本事業は、国の「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」（以下「国事業」という。）の補助を受けて改修工事を実施する空き家のうち、木造住宅密集地域内の従前居住者の移転先、または高齢者等住宅確保要配慮者の共同居住（グループリビング）用として活用するものに対し、国の補助に加えて、都独自の補助を行うもの。
都は、募集要項等に基づき、事業者の募集を行い、審査委員会において審査のうえ、事業者を決定する。

■補助対象費用及び補助金の額
（1）補助対象費用
国事業の補助対象となる費用
（2）補助金の額
補助対象費用の3分の1（改修工事あたり補助限度額：100万円×空き家の戸数）

■今後の予定
平成24年8月上旬：募集要項等の公表、説明会の実施
平成24年8月上旬〜9月下旬：事業者の募集
平成24年10月中旬：事業者の決定・通知
決定した事業者による改修工事への補助金の合計額が予算額に満たない場合は、追加募集を行うことがある。

■「東京都民間住宅活用モデル事業（空き家活用モデル事業）」事業実施方針
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/07/DATA/20m7i100.pdf

■「東京都民間住宅活用モデル事業（空き家活用モデル事業）」の概要
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/07/20m7i101.htm

■借りる人としては嬉しいけど・・・

■借りる人としては賃貸でも一戸建に住める　これが一番のメリットか

■貸す側としては競争の激しい賃貸市場の中でも「今のところ」差別化できるジャンルである

■でも戸建賃貸は「一つの箱に一組のお客さん」であることには変わらない。「入る」か「入らないか」、「１」か「０」かということで空室時のリスクは大きいかも知れない。でも永く住んでくれるかも知れない。ファミリーだと素性の悪い人は少ないのかも知れない。

■ワンルーム系の細分化賃貸の場合は、「一つの箱に多数のお客さん」なので、空室の時にも「０」にはなりにくい。「０．ｘ」と言う感じ。もちろん、「１」にするのは大変かも知れない。出入りが激しいかもしれない。素性のよく分からない人もいるかも知れない。。。

■メリットとデメリットをよく考えた事業計画

■戸建賃貸

■タイトルの「戸建賃貸」これから物件数が増えてくる傾向にあるようです。

■小さな子供さんがいるご家庭ではやはり音の問題はとても深刻です。集合住宅で暮すためにはそれなりの気配り（マナー）は必要ですが、どうしてもバタバタしてしまう子供に対してピリピリしながらの生活は、親としても疑問の残るところだと思います。

■そういう状況がアパートなど集住からローコスト系地域ビルダーの売り建てを購入する家族もあるように、戸建賃貸への需要は大きいと考えられます。

■だって本来子育ての時期は２０年程度、そのあとの人生の方が長いのに子育てのためにローコスト系の住まいをもってしまうよりも、その期間は賃貸で子供が大人になってから将来が見えてから住まいを持つというスタイルの方がリスクは少ないのかもしれません。

■戸建賃貸向けの商品開発も活発に行われているようです。戸建て賃貸という住まい方に注目です。

■とりあえず希望を言ってみる

■店頭の賃貸住宅の家賃は貸したい側の希望の家賃です。

■借りたい側にも本当は希望の家賃があります。もちろんベクトルは貸したい側とは反対方向に向いていますが、大切なのは「とりあえす希望を言ってみる」ことです。

■言ってみてはじめてつぎの展開になります。「できるとかできない」とか、「そこまでは無理だけどもう少しなら」とか・・・。あたりまえのことですが、言わなければただそのままなだけです。

■お金のことだけではありません。要望があればまず言ってみることです。常識の範囲内であれば大家さんに教えてあげることは親切な事です。大家さん業はサービス業です。サービスの質は住んでいる人が一番知っています。ですから、ダメなところは教えてあげた方がいいのです。

■言ってもなかなか対応してくれないとがっかりします。でもそれで大家さんの姿勢がわかります。ダメなところはダメで、徐々に自然淘汰されていきます。そのうち物件ごとの評価がわかるサイト・ブログができるとおもいます。（借りる側・借りてる側の立場）

■顔の見える大家さんが勝つ時代になるかもしれません。賃貸住宅が充実しないとこの国全体の住環境も充実しないでしょう。大家さんもなんちゃって専門家の話を聞くよりもお客さんの話を聞いてみるとビジネスとしてうまく行くのではないでしょうか。辛口で賃貸住宅を見る目。

 

■話はかわりますが銀行の住宅ローンも貸したい側の希望の金利からはじまります。ここも言ってみることからはじまります。